15/06/2026
LANOTA. La Ciudad de México se está quedando sin opciones para quienes buscan un lugar donde vivir. Mientras la población sigue creciendo y las familias jóvenes buscan independizarse, la capital del país se ha convertido en una cancha impracticable para el desarrollo de vivienda formal, empujando a miles de personas hacia la periferia informal o fuera de los límites de la ciudad.
Esta parálisis habitacional no es nueva, pero ha alcanzado su punto más crítico. La brecha entre lo que la ciudadanía necesita y lo que el mercado realmente produce es un abismo que amenaza con consolidar una crisis de gentrificación y exclusión sin precedentes.
EL ABISMAL CONTRASTE ENTRE LA DEMANDA Y LA PRODUCCIÓN REAL
La realidad numérica de la Ciudad de México evidencia un mercado colapsado por la burocracia y la falta de certeza jurídica. De acuerdo con Juan Kaye, presidente de la Asociación Mexicana de Urbanistas (AMU), la capital del país requiere la construcción de aproximadamente 70,000 viviendas nuevas cada año para satisfacer la demanda real de su población.
Sin embargo, la producción formal se ha desplomado a niveles alarmantes. Datos del Registro Único de Vivienda (RUV) revelan que durante todo el año 2025 únicamente se produjeron 1,222 unidades habitacionales en la Ciudad de México.
Esta brecha gigantesca se alimenta de una tramitología asfixiante: actualmente, cualquier desarrollo inmobiliario debe sortear un promedio de 50 trámites y permisos distintos, provocando que los procesos de autorización se prolongen entre tres y cuatro años. El resultado es un encarecimiento brutal del suelo y de los departamentos terminados, volviéndolos inaccesibles para la clase trabajadora.
DOS CIUDADES EN UNA: LA GRIETA DE LA DESIGUALDAD TERRITORIAL
Esta escasez de vivienda adecuada ha profundizado una grieta geográfica que fragmenta a los capitalinos. Mientras alcaldías céntricas como Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Venustiano Carranza acaparan la inversión privada, gozan de conectividad óptima, transporte eficiente y servicios públicos de primer nivel, la periferia sobrevive en condiciones de extrema vulnerabilidad.
Zonas como Tláhuac, Xochimilco y las partes altas de Cuajimalpa enfrentan una severa deficiencia de infraestructura básica. Sin opciones de vivienda céntrica y asequible, las familias se veran obligadas a repoblar estas zonas, padeciendo traslados extenuantes de varias horas hacia sus centros de trabajo, lo que pulveriza su calidad de vida y su economía.
PLAN GENERAL DE DESARROLLO 2025-2045: ¿EL FIN DE LA ESPECULACIÓN PURA?
Ante este panorama de colapso, la Ciudad de México se encuentra en un punto de quiebre histórico para intentar meter orden. Tras años de consultas públicas, intensos litigios y complejas negociaciones políticas, la jefa de Gobierno, Clara Brugada Molina, anunció la conclusión del Plan General de Desarrollo (PGD) 2025-2045.
Este documento, diseñado por el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva de la Ciudad de México, aguarda su discusión y aprobación en el Congreso local. Junto al Programa General de Ordenamiento Territorial (PGOT), estas herramientas se convertirán en el árbitro que determinará dónde, cuánto y bajo qué condiciones se podrá construir vivienda en las próximas dos décadas.
El PGD y el PGOT prometen cambiar de raíz la forma en que interactúan el Estado y la iniciativa privada. Bajo este esquema, la tierra dejará de ser vista como un activo físico meramente especulativo. A partir de la aprobación de las nuevas normativas, el éxito y valor de un proyecto inmobiliario dependerá estrictamente de su capacidad para demostrar una viabilidad integral: financiera, jurídica, ambiental y social, garantizando que donde se construya, haya agua, servicios y sustentabilidad.
EL LIMBO JURÍDICO: EL FANTASMA DE LOS AMPAROS MASIVOS
Pese a las expectativas de orden integral que prometen los nuevos instrumentos, el presidente de la AMU encendió las alertas sobre un riesgo legal inminente que podría congelar el desarrollo de la ciudad en lugar de salvarlo. El Programa General de Ordenamiento Territorial requiere sustentarse en una ley específica derivada de la Constitución de la Ciudad de México, la cual hasta el momento no ha sido publicada.
Esta omisión constitucional genera una severa incongruencia jurídica. De aprobarse los planes en las condiciones actuales, el sector de la construcción y diversos actores sociales contarán con los elementos normativos para activar una ola masiva de juicios de amparo. Esto sumergiría a la planeación de la Ciudad de México en un prolongado letargo legal y judicial, justo en el momento en que más urge destrabar la construcción de vivienda.
CONTEXTO Y PUNTOS CLAVE DE LA NOTA
- Déficit crítico de vivienda: La CDMX necesita 70,000 viviendas anuales para cubrir su demanda; no obstante, en 2025 sólo se edificaron 1,222 unidades habitacionales de forma oficial de acuerdo con el RUV.
- Burocracia paralizante: Un proyecto inmobiliario en la capital enfrenta alrededor de 50 trámites y permisos, lo que retrasa el inicio de las obras entre tres y cuatro años, encareciendo directamente el producto final.
- Brecha de servicios: La inversión y la conectividad siguen concentradas en alcaldías como Benito Juárez y Miguel Hidalgo, mientras la periferia como Tláhuac, Xochimilco y Cuajimalpa carece de infraestructura adecuada y aísla a sus habitantes.
- Plan a largo plazo: El Plan General de Desarrollo 2025-2045 definirá la ruta de crecimiento de la CDMX para las próximas dos décadas y se encuentra actualmente bajo la revisión del Congreso local tras el anuncio de Clara Brugada.
- Alerta de freno legal: Especialistas advierten que la falta de publicación de la ley reglamentaria del PGOT derivada de la Constitución local detonará una ola de amparos que pondría en riesgo la aplicación de las nuevas reglas urbanas.
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